بازسازی ساختمان ; افزایش زیبایی و استحکام بنا
بازسازی ساختمان یکی از بهترین روش‌ها برای بهبود کیفیت زندگی در بناهای مسکونی و افزایش زیبایی و استحکام در انواع ساختمان‌ها است. عملیات بازسازی ساختمان بسته به نیازهای بنا می‌تواند شامل مراحلی مانند: نیازسنجی، برنامه‌ریزی، تخریب، بازسازی زیرساخت، مرمت نما و مراحل دیگر باشد. همچنین در مواردی باید مجوزهای لازم را دریافت کنید. در این مطلب از سایت گروه معماری رینو با تمامی نکات مرتبط با بازسازی ساختمان آشنا می‌شویم.
بازسازی ساختمان به چه معناست؟
با افزایش عمر ساختمان‌ها نشانه‌های فرسودگی در جایجای بنا دیده می‌شوند. این فرسودگی می‌تواند از انواع نم کشیدن دیوارها، تغییر رنگ مصالح، خوردگی مصالح فلزی، تخریب سقف، ریختن مصالح نما و فرسودگی زیرساخت‌های ساختمان باشد.
در چنین مواقعی است که بازسازی ساختمان یا مرمت بنا ضرورت پیدا می‌کند. بر این اساس بازسازی ساختمان شامل تمامی اقداماتی است که نشانه‌ها و موارد فرسودگی را از بین می‌برد و باعث استحکام و جذابیت بیشتر بنا می‌شود. همچنین در طول این عملیات ممکن است برخی تغییرات ساختاری نیز از سوی کارفرما درخواست شود که در آن صورت، این عملیات در حوزه نوسازی قرار می‌گیرد و با مفهوم بازسازی تفاوت دارد.
تفاوت میان بازسازی و نوسازی ساختمان
برای درک تفاوت نوسازی و بازسازی ساختمان باید بگوییم اگرچه این دو اصطلاح گاهی به‌جای هم به‌کار برده می‌شوند اما با هم تفاوت دارند. بازسازی بنا بیشتر جنبه تعمیر و زیباسازی دارد. در مقابل، در روش نوسازی، میزان تخریب اولیه بسیار بیشتر است و اقدامات نوسازی تقریبا همه جنبه‌ها و محیط‌های ساختمان را دربرمی‌گیرد. این درست مانند این است که یک بنای فرسوده را تحویل بگیرید و با اقداماتی وسیع و هزینه‌هایی بسیار بالا و مصالح زیاد، تمام بنا را تغییر دهید و بنایی با ظاهر بنای نوساز ایجاد کنید.
از سوی دیگر باید توجه داشته باشید در روش بازسازی ساختمان نیز امکان ایجاد تغییرات در محیط‌های داخلی و بیرونی وجود دارد اما معمولا دامنه این تغییرات یا چندان زیاد نیست و یا تغییرات ساختاری وسیع صورت نمی‌گیرد. در مقابل با هزینه‌ای کمتر، ضروری‌ترین تغییرات انجام می‌شوند.
بازسازی ساختمان چه مزایایی دارد؟
بازسازی ساختمان به دلیل مختلفی صورت می‌گیرد. ممکن است مالکی ساختمانی خالی از سکنه و نسبتا فرسوده داشته باشد و بخواهد آن را برای سکونت آماده کند. ممکن است شما صاحب آپارتمانی باشید که نشانه‌های فرسودگی در آن بسیار است و می‌خواهید به‌جای فروش آپارتمان در این شرایط و خرید یک آپارتمان دیگر، همین واحد را بازسازی کنید. همچنین بازسازی ساختمان یکی از بهترین روش‌ها برای افزایش ارزش ملک در زمان فروش است. در هر صورت بازسازی بنا مزایای متعددی دارد که برخی از آن‌ها را مرور می‌کنیم.
ایجاد تنوع و بهبود کیفیت زندگی
زیبایی فضاهای داخلی همیشگی نیست و علاوه‌بر مشکلاتی مانند فرسودگی ممکن است بخواهید تغییراتی را در این محیط‌ها ایجاد کنید. این تغییرات می‌تواند همزمان باعث افزایش کاربرد فضاهای داخلی و افزایش زیبایی آن‌ها شود.
بهبود بهره‌وری انرژی
میزان مصرف انرژی در ساختمان ارتباط مستقیمی با نوع مصالح، نقشه بنا و نیز نوع و کارایی تاسیسات ساختمانی دارد. برای مثال متریال مورد استفاده از نما، نوع پوشش کف و حتی نوع شیشه‌های ساختمان می‌توانند در میزان مصرف انرژی تاثیرگذار باشند. در طی یک پروژه بازسازی می‌توانید بهترین انتخاب‌ها را داشته باشید و مصرف انرژی را به حداقل برسانید.
افزایش زیبایی ساختمان
بسیاری از خدمات بازسازی ساختمان باعث افزایش زیبایی در محیط‌های داخلی و بیرونی می‌شوند. شما می‌توانید مطابق با سلیقه خود و یا بر اساس ایده‌های طراحان داخلی و معماران بهترین و اصولی ترین طرح‌های داخلی برای محیط‌های مختلف انتخاب کنید تا متخصصان آن‌ها را پیاده‌سازی کنند. این متخصصان در طول پروژه‌های بازسازی از عناصری مانند: نور، رنگ، متریال، بافت، خطوط و اشکال برای زیباسازی بنا استفاده می‌کنند. افزودن برخی سازه‌ها مانند آلاچیق یا ایجاد محیط‌هایی مانند روف گاردن نیز می‌تواند در افزایش زیبایی محیط و کاربرد آن‌ها موثر باشد.
افزایش ارزش ساختمان با خدمات بازسازی
وقتی کارفرمایان با مشکلات مرتبط با زیرساخت یا خرابی‌ها روبه‌رو می‌شوند شاید به این نکته توجه نکنند که هزینه‌هایی که برای بازسازی پرداخت می‌کنند نیز نوعی سرمایه‌گذاری به‌شمار می‌آید. دلیل این امر این است که هزینه‌های بازسازی ساختمان در مقابل ارزشی که بنا افزوده می‌شود ناچیز است. به‌همین دلیل نیز بسیاری از صاحبان املاک قدیمی پیش از فروش از خدمات بازسازی استفاده می‌کنند.
تقسیم‌بندی خدمات بازسازی به دو بخش کلی
عملیات بازسازی ساختمان های قدیمی عمر مفید آن‌ها را افزایش می‌دهد و از بروز خرابی‌های بیشتر جلوگیری می‌کند. در واقع بازسازی نه فقط در ساختمان‌های امروزی بلکه بر روی ساختمان‌های تاریخی و میراث فرهنگی نیز انجام می‌شود که آن را با عنوان مرمت بناهای تاریخی می‌شناسیم. در ساختمان‌های امروزی اما اقدامات بازسازی را می‌توان به دو گروه کلی تقسیم کرد که عبارتند از:
- بازسازی زیرساخت‌ها: بیشتر بناهای قدیمی نیاز به تعمیر یا ایجاد تغییراتی در تاسیسات برق‌رسانی، تهویه و لوله‌کشی دارند.
- بازسازی نما: این بخش از اقدامات بازسازی باعث افزایش زیبایی بنا، بهره‌وری در مصرف انرژی در ساختمان و افزایش ارزش بنا می‌شود.
- بازسازی محیط‌های داخلی: بخش قابل توجهی از اقدامات نیز صرف بازسازی محیط‌های داخلی در بخش‌های مختلف می‌شود.
- بازسازی محیط‌های بیرونی: اقدامات بازسازی بالکن، پشت بام، بام سبز، حیاط، استخر و ... نیز در این گروه قرار می‌گیرند.
کدام اقدامات بازسازی نیاز به کسب مجوز ندارند؟
برخی از اقدامات بازسازی ساختمان نیازمند کسب مجوز از نهادهایی مانند شهرداری و اداره گاز و آب است. برای این مجوزها همچنین مراحلی قانونی باید طی شوند، هزینه‌هایی پرداخت شوند و مدارکی را نیز ارائه بدهید. با این حال اکثر اقدامات بازسازی هیچ‌گونه نیازی به کسب مجوز ندارند.
برخی از این اقدامات را با هم مرور می‌کنیم:
- اقدامات مرتبط با کف‌سازی دوباره یا تعویض پوشش‌های کف محیط‌ها
- نقاشی دیوار و سقف
- ایجاد باغچه در محوطه ساختمان
- گچ‌کاری، سیمان‌کاری و سفیدکاری
- نصب سیستم‌های حرارتی و برودتی ساختمان
- نصب سیستم‌های تهویه مطبوع
- بازسازی سیستم برق‌رسانی داخلی ساختمان
- تعمیرات لوله‌کشی
- تعویض در و پنجره
- ساخت حوض یا استخر (بدون تعرض به حریم پارکینگ)
- تعمیرات بام ساختمان
کدام اقدامات بازسازی به کسب مجوز نیاز دارند؟
آشنایی با قوانین بازسازی ساختمان یک ضرورت است. قطعا شما نمی‌خواهید در زمان اجرای پروژه با مشکلات قانونی و جریمه نهادهای مرتبط روبه‌رو شوید. همانطور که گفتیم بسیاری از اقدامات بازسازی نیازی کسب مجوز ندارند اما برای برخی دیگر باید مجوزهایی را دریافت کنید.
از جمله این اقدامات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- جابه‌جایی دیوارهایی در محیط‌های داخلی ساختمان که تخریب آن‌ها استحکام بنا را کاهش می‌دهد
- جابه‌جایی راه‌پله
- جابه‌جایی دیوارها در محوطه پارکینگ
- جابه‌جایی کنتورهای گاز
- بازسازی نما
- حفر چاه فاضلاب
نکته: توجه داشته باشید اگر بخواهید ساختمانی را بازسازی کنید که در بافت قدیمی، فرسوده یا تاریخی شهر قرار دارد باید از سازمان میراث فرهنگی نیز مجوز بگیرید.
مدارک مورد نیاز برای کسب مجوز بازسازی ساختمان
در مواردی که ایجاد تغییرات، تعمیرات و خدمات گوناگون بازسازی ساختمان نیازمند کسب مجوز باشد شما باید به شهرداری محل قرارگیری بنا مراجعه کنید. توجه داشته باشید که عدم دریافت مجوز شهرداری برای بازسازی یک تخلف است و باعث صدور جریمه نقدی می‌شود. در زمان مراجعه به شهرداری همچنین باید برخی مدارک را ارائه دهید.
مدارک مورد نیاز برای دریافت مجوز بازسازی ساختمان از شهرداری عبارتند از:
- کپی اسناد هویتی (کارت ملی یا شناسنامه)
- اصل و کپی سند مالکیت ساختمان
- کپی بنچاق ساختمان
- مدرک جوابیه آتش‌نشانی
- مدرک جوابیه بیمه
- فرم‌های درخواست مجوز برای بازسازی (فرم تکمیل شده)
متخصصان حاضر در پروژه‌های بازسازی ساختمان
اینکه چه متخصصانی در یک پروژه بازسازی ساختمان حضور می‌یابند بستگی به وسعت و نوع خدمات و اقدامات بازسازی ساختمان دارد. برای مثال در محیط‌های داخلی بسته به نوع خدمات مورد نیاز ممکن است به خدمات طراحان معماری داخلی، متخصصان طراحی داخلی یا متخصصان دکوراسیون نیاز داشته باشید. در هر صورت متخصصان حاضر در پروژه‌های بازسازی ممکن است شامل این افراد باشند:
- طراح دکوراسیون داخلی یا دکوراتور
- متخصص طراحی داخلی
- مهندس معمار
- مهندس سازه
- مهندس برق یا متخصص تاسیسات دیگر ساختمانی
- طراحان فضای سبز
- سرپرست کارگران
- تیم پشتیبانی و خرید
- کارگران ساختمانی
مراحل بازسازی ساختمان را بشناسید
به‌طور خلاصه بازسازی ساختمان شامل مراحلی مانند تخریب اولیه برای بازسازی، تعمیر زیرساخت و مراحلی مانند نازک‌کاری و بهبود دکوراسیون داخلی می‌شود. با این حال ما تلاش می‌کنیم تا این مراحل را گسترش دهیم تا دید بهتری نسبت به اقدامات مورد نیاز برای بازسازی بنا داشته باشید. مراحل بازسازی بنا را با هم بررسی می‌کنیم.
ایجاد فهرستی از اقدامات بازسازی
کاربری ساختمان هرچه که باشد فرآیندهای بازسازی تفاوت چندانی ندارند. با این حال نوع خدمات و اقدامات مورد نیاز می‌تواند تعیین کننده هزینه و نیاز یا عدم نیاز به کسب مجوز باشد. از سوی دیگر در زمان توافق برای بازسازی با تیم‌های بازسازی باید این فهرست اقدامات لازم را به آن‌ها ارائه دهید.
انتخاب پیمانکار
یک پروژه بازسازی همه‌جانبه قطعا نیاز به پیمانکاری باتجربه و متخصص در مدیریت تیم‌ها و نظارت بر کار متخصصان دیگر دارد. برای این کار حتما باید تحقیقات لازم را انجام دهید و سوابق اجرایی یا نمونه پروژه‌های بازسازی او را ببینید. توجه داشته باشید که یک پیمانکار قابل اعتماد در این پروژه‌ها باید دارای این صفات و مهارت‌ها باشد:
- برخورداری از مهارت مدیریت تیم‌های اجرایی
- مهارت تصمیم‌گیری و حل چالش‌ها
- مسئولیت‌پذیری بالا
- مهارت مدیریت زمان برای تحویل پروژه در زمان تعیین شده
تعیین بودجه برای عملیات بازسازی
تعیین بودجه مورد نیاز برای بازسازی ساختمان کاری دشوار است. برای این کار می‌توانید از خدمات مشاوره متخصصان بهره بگیرید. همچنین بخش زیادی از نکات مرتبط با هزینه‌ها در زمان مذاکره با پیمانکار روشن می‌شود. با این حال بهتر شما نیز از قبل با عوامل موثر بر هزینه‌های خدمات بازسازی ساختمان آشنا باشید تا بتوانید از قبل برنامه‌ریزی لازم را برای تامین مالی انجام دهید.
برخی از عوامل موثر بر هزینه‌های بازسازی بنا عبارتند از:
- دستمزد پیمانکار و کارگران
- دستمزد متخصصان بازسازی از جمله طراح دکوراسیون
- هزینه مصالح ساختمانی
- هزینه شیرآلات ساختمانی جدید، لوله‌ها، کابل و سیم برق و ...
- متراژ بنا
- هزینه حمل نخاله‌های ساختمانی
- تنوع اقدامات بازسازی
نکته: در زمان تعیین بودجه مورد نیاز برای بازسازی این مساله را نیز در نظر بگیرید که بازار مصالح ساختمانی درست مانند بسیاری از بازارهای دیگر دارای نوسان در قیمت‌ها است. این نوسانات لحظه‌ای هستند و ممکن است در هر بار خرید مصالح، قیمت آن‌ها تغییر کرده باشد. بنابراین همیشه کمی بیشتر از بودجه برآورد شده برای این‌گونه هزینه‌های غیر قابل پیش‌بینی کنار بگذارید.
ایده‌‌پردازی برای بازسازی
شکی نیست پیمانکاران، معماران و طراحان داخلی می‌توانند متناسب با ویژگی‌ها، شرایط و نیازهای ساختمان شما، ایده‌های را با شما برای مرمت بنا در میان بگذارند. با این حال سلیقه و درخواست‌های کارفرما در این پروژه‌ها بسیار اهمیت دارد. شما می‌توانید پیش از مذاکره با این افراد به‌صورت اینترنتی درباره گزینه‌های پیش رو تحقیق کنید و با طرح‌های جدید و ترند روز در طراحی داخلی و بیرونی آشنا شوید. همچنین سعی کنید سلائق خود را با تجربه پیمانکار، معمار و طراح داخلی ترکیب و تعدیل کنید.
برنامه‌ریزی و شروع عملیات
پیشتر درباره کسب مجوزهای لازم صحبت کردیم. بنابراین اگر مجوزی مورد نیاز است دریافت کنید و سپس وارد مرحله برنامه‌ریزی برای شروع کار شوید. در این مرحله باید به نکاتی مانند تعیین زمان برای هر مرحله از بازسازی هماهنگی‌های لازم با پیمانکار، پرداخت‌های اولیه و ... فکر کنید تا همه‌چیز به بهترین شکل آغاز شود و ادامه یابد.
مرحله تخریب ساختمان
تخریب نخستین مرحله از بازسازی است. زیرا بدون تخریب بخش‌های فرسوده نمی‌توانید اقدامات بازسازی را انجام دهید. این مرحله حتما باید تحت نظارت متخصصان انجام شود زیرا تخریب بیش از حد و غیر اصولی علاوه‌بر افزایش هزینه‌های بازسازی می‌تواند مشکلاتی را برای واحدهای دیگر در آپارتمان‌ها ایجاد کند. همچنین این متخصصان اطمینان می‌یابند که تخریب طوری انجام شود که تاسیسات برق و آب و ... آسیب نبینند.
مرحله اصلی بازسازی
بعد از تخریب اقدامات اصلی بازسازی ساختمان آغاز می‌شوند که طولانی‌ترین بخش بازسازی است و اقدامات متنوعی در آن انجام می‌شوند. برای مثال زیرسازی لازم، تعمیرات تاسیسات ساختمان، سیمان‌کاری، گچ‌کاری، نصب سنگ‌های ساختمانی، نقاشی، نصب کاغذ دیواری و پارکت و ... از جمله این اقدامات هستند.
چرا باید خانه خود را بازسازی کنیم؟
بازسازی خانه می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد، از جمله:
1- افزایش ارزش خانه: بازسازی خانه می‌تواند ارزش خانه شما را افزایش دهد. به عنوان مثال، اگر خانه شما قدیمی و فرسوده باشد، بازسازی آن می‌تواند باعث شود که خانه شما ظاهری جدید و مدرن پیدا کند و در نتیجه ارزش و قیمت آن افزایش یابد.
2- بهبود کیفیت زندگی: بازسازی خانه می‌تواند کیفیت زندگی شما را بهبود بخشد. به عنوان مثال، اگر خانه شما از نظر فضای کافی، نور طبیعی یا عملکردی مناسب نباشد، بازسازی آن می‌تواند این مشکلات را برطرف کند و خانه شما را به فضایی راحت‌تر و دلپذیرتر تبدیل کند.
3- رفع مشکلات ایمنی: بازسازی خانه می‌تواند مشکلات ایمنی خانه شما را برطرف کند. به عنوان مثال، اگر خانه شما از نظر سیم‌کشی، لوله‌کشی یا سیستم‌های گرمایش و سرمایش ایمن نباشد، بازسازی آن می‌تواند این مشکلات را برطرف کند و خانه شما را ایمن‌تر کند.
4- تطابق با نیازها و سبک زندگی جدید شما: بازسازی خانه می‌تواند خانه شما را با نیازها و سبک زندگی شما مطابقت دهد. به عنوان مثال، اگر خانواده شما بزرگ شده است یا سبک زندگی شما تغییر کرده است، بازسازی خانه می‌تواند آن را به فضایی مناسب‌تر برای نیازهای شما تبدیل کند.
بازسازی موفق ساختمان با بهره‌گیری از خدمات مشاوره
بازسازی ساختمان شاید به‌اندازه ساخت یک بنا از صفر طول نکشد اما به همان اندازه به دانش فنی، دقت و تجربه نیاز دارد. بسیاری از کارفرمایان این پروژه‌ها نیز از چنین دانشی برخوردار نیستند. به‌همین دلیل پیشنهاد ما این است که پیش از تصمیم‌گیری به انتخاب پیمانکار و آغاز کار بازسازی بهتر است علاوه‌بر تحقیق از خدمات مشاوره افراد متخصص و آگاه در این زمینه استفاده کنید. بی‌شک انتخاب‌های عاقلانه باعث می‌شوند از مزایای بازسازی بنا از جمله افزایش زیبایی و ارزش ساختمان بهره‌مند شوید.
